Le bail commercial

Pour bénéficier du statut de bail commercial (et du droit au renouvellement), le locataire doit remplir 4 conditions:

  • la qualité de commerçant et la propriété du fonds,
  • l’immatriculation au RCS,
  • l’existence d’une clientèle (autonome),
  • l’exploitation effective des lieux.

Formalités relatives au bail commercial

Exploiter un fonds de commerce dans un local peut nécessiter plusieurs autorisations administratives telles que l’accord de la copropriété, l’autorisation de l’urbanisme, la conformité avec le plan local d’urbanisme et un permis de construire si nécessaire.

Le bailleur doit transmettre au locataire le DDT. Celui-ci comprend le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, …

Tout local recevant du public doit être accessible aux personnes à mobilité réduite sauf dérogations exceptionnelles.

Contrat de bail commercial

Si l’une des parties ne peut recevoir ou donner les locaux pour l’instant, il est possible de signer une promesse de bail. Cette promesse accorde un délai supplémentaire pour obtenir les autorisations pour des travaux par exemple.

Le contrat de bail n’a pas à avoir de forme spécifique (à l’écrit, à l’oral, par mail, par acte notarié). Comme pour toute location, les parties doivent établir un état des lieux à la prise de possession des locaux.
D’une part, le bailleur peut résilier le bail pour faute. D’autre part, le preneur peut résilier tous les 3 ans le bail commercial (sauf si une clause l’interdit).

Le locataire doit s’abstenir de toute sous-location totale ou partielle si cela ne fait pas partie du contrat.

Clauses fondamentales

La clause d’exploitation interdit toute forme de location-gérance de la part du locataire initial.
La clause d’activité permanente soumet le locataire à une exploitation effective durant les trois années précédant l’expiration du bail.
Le bail stipule fréquemment l’autorisation préalable du bailleur à la réalisation de travaux.
La clause d’indivisibilité du bail rend irréalisable tout partage du bail entre différents associés.
Le bailleur ne peut pas pénétrer dans les lieux loués durant l’exercice du bail et ne peut garder de double des clés.

Par ailleurs, certaines clauses sont interdites. La durée du bail ne peut pas se fixer à moins de 9 ans et le bailleur ne peut interdire la révision judiciaire des loyers.

Charges

Le preneur doit s’acquitter de toutes les dépenses de consommation (eau, électricité, gaz). Les dépenses d’entretien courant l’incombent également. Le locataire a l’obligation de rembourser au bailleur les prestations que celui-ci a fournies pour son compte.

Les clauses obligeant le locataire à rembourser au bailleur l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux ou encore la taxe sur les surfaces de stationnement sont valables.

A l’inverse, le bailleur doit supporter seul les réparations d’entretien ou de gros entretien, les grosses réparations et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.
Par conséquent, s’il y a inexécution d’une obligation du bailleur, le preneur peut demander en justice l’exécution forcée sous astreinte ou se faire autoriser à réaliser les travaux et à soustraire ce coût du loyer.

Troubles de jouissance

La garantie des vices cachés protège le preneur contre tous les vices/défauts de la chose louée en empêchant l’usage, même si le bailleur ne les connaissait pas lors de la signature du bail. S’il en résulte des pertes, le bailleur doit l’indemniser.

Le locataire n’a pas le droit de suspendre le paiement des loyers. Cependant, la loi admet cette suspension en cas d’impossibilité d’utiliser les locaux.

Le bailleur n’est pas responsable des tiers hormis s’il s’agit d’un autre locataire ou d’un copropriétaire sur les parties privatives.
De même, il n’a pas à assumer la surveillance et la protection des locaux et ne peut s’en voir imputer la responsabilité.

La clause de non-concurrence existe dans tout bail commercial. En effet, le Code civil interdit au bailleur tout acte enclin à « diminuer les avantages matériels ou moraux résultant de la jouissance des lieux qui a été conférée au locataire« .

Ainsi, le locataire victime d’un trouble de jouissance peut demander des dommages et intérêts si le tribunal retient la faute du bailleur.

Sinistres

En cas d’incendie, le locataire se voit tenu responsable à défaut de preuves que l’incident n’est pas de son fait.
Aussi, dans le cadre d’un sinistre entrainant la perte ou l’impossibilité d’utilisation prévue au contrat, le bail commercial est résilié.

Révision du loyer

Le bailleur a la possibilité de demander, tous les 3 ans, la révision du loyer en fonction de l’indice légal (ILC).

Aussi, chacune des parties signataires du bail commercial peut demander la révision légale du loyer. En effet, s’il apporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, susceptible d’avoir entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le prix du bail se fixe sans limitation et non plus selon l’ILC.

A défaut d’accord, le juge doit retenir pour déterminer la valeur locative différents éléments :

  • les caractéristiques du local considéré,
  • la destination des lieux,
  • les obligations respectives des parties,
  • les facteurs locaux de commercialité,
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Cession du bail commercial

Désormais, la cession d’un bail commercial requiert une constatation par écrit sous peine de nullitéLe bailleur doit, par ailleurs, l’accepter sans équivoque.
Certains cas peuvent même rendre nécessaire la présence d’un bail « tous commerces« .

En outre, la mairie dispose d’un droit de préemption sur la cession du bail commercial.

En cas d’une cession de fonds de commerce impliquant la cession du bail, le bailleur ne peut la refuser sans un motif légitime.

 

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