La société civile immobilière est aujourd’hui l’un des types de sociétés les plus connus pour optimiser son investissement dans l’immobilier.  Elle doit être constituée au minimum de 2 associés. La SCI s’adapte également aux capacités de chacun du fait de l’absence de plafond et de seuil concernant le capital.

La diversité des apports en SCI permet à chacun d’y participer:
–          Apports en numéraire : sommes d’argent…
–          Apports en industrie : apport de contacts, renommé…
–          Apports en nature : biens matériels, immatériels, permis de construire…

Le choix du régime fiscal

Tout d’abord, deux régimes fiscaux sont applicables selon l’activité/les options exercées par les associés :
–          Impôt sur le revenu : l’impôt sur les bénéfices est payé par chacun selon sa participation.
–          Impôt sur les sociétés : option possible pour un assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Le choix du régime fiscal est d’autant plus important qu’il conditionne la déductibilité de certaines dépenses. N’hésitez donc pas à vous rapprocher de notre équipe ACS CONSEIL pour une étude d’optimisation fiscale.

Certaines SCI commerciales sont de fait assujetties à l’IS, notamment si elles pratiquent l’achat/vente d’immeubles, la location meublée ou la location d’établissements. Pour éviter cet assujettissement, il est nécessaire d’interdire toute opération commerciale ou à but spéculatif.

Les avantages d’une SCI

Outre les régimes fiscaux dont elle fait l’objet, la SCI dispose d’attraits conséquents. Un atout majeur de la SCI est la régularité des revenus qu’elle attribue aux associés, notamment pour faire face aux aléas de la vie (maladie, départ à la retraite, chômage…).

Aussi, la société civile immobilière permet de gérer l’indivision d’un bien associé à l’activité (tel qu’un immeuble) au travers des parts que détiennent les associés. Cet aspect est d’autant plus utile lors de la séparation des associés (divorce, mésentente, départ imprévu, décès).

Bien que l’insaisissabilité ne s’applique pas à une SCI, elle demeure un outil indispensable pour protéger son patrimoine de l’aléa des affaires. Grâce à sa forme, il est souvent plus aisé de transmettre son patrimoine au travers de cette société.

L’activité du gérant consiste généralement à encaisser les loyers, payer les charges, réaliser les opérations courantes de crédit et de banque, la conclusion des baux et l’acquisition de biens entrant dans l’objet social.

Le financement par emprunt

Dans l’hypothèse d’un emprunt, il n’existe pas de taux préférentiel : les revenus des associés permettront le calcul du taux et de la capacité d’endettement.
L’emprunt in fine est souvent plus intéressant qu’un emprunt classique pour une SCI. Il permet, d’une part, de faire une économie d’impôt et, d’autre part, d’assurer un rendement certain puisqu’il demeure souvent concomitant à une assurance-vie requise par la plupart des organismes de crédit.

En effet, les revenus locatifs couvrent les intérêts d’emprunt et alimentent année après année le contrat d’assurance-vie qui remboursera le capital à son terme. Les intérêts d’emprunts sont déductibles et donc diminuent les revenus fonciers ; les intérêts générés par l’assurance-vie sont quant à eux exonérés pendant la durée du contrat.

Pour toute question concernant le financement du projet d’une SCI, contactez notre cabinet d’expertise comptable ACS conseil.

Les autres atouts d’une SCI

Bien qu’il semble plus intéressant d’investir dans un immeuble professionnel (rendement annuel généralement supérieur de 2-3%), il est plus facile d’appréhender le secteur de l’immobilier résidentiel. En outre, ce secteur permet d’étaler le risque sur plusieurs biens (appartements).

Dans le cadre d’un déficit foncier, il est possible de l’imputer à chaque associé à hauteur de 10 700 € maximum/an. L’excédent pourra s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Enfin, ultime facteur clé du succès de la SCI : le démembrement. Ce processus divise le droit de propriété en deux droits : l’usufruit (comprenant l’usus et le fructus) et la nue-propriété (l’abusus). Ainsi, il est possible de profiter de la rente d’une SCI tout en déléguant le droit de gestion.

 

Pour des conseils ou des informations dans le cadre d’un projet, n’hésitez pas à contacter votre cabinet d’expertise-comptable ACS Conseil.

N.B. La SCI permet de réaliser une vente à soi-même puisque le propriétaire et la SCI ont bien deux personnalités distinctes. Afin que le cédant ne puisse pas être considéré comme le propriétaire, il doit posséder moins de 50% du capital. La loi règlemente par ailleurs le prix de vente.

Une SCI peut mettre gratuitement à disposition un bien immobilier à ses associés si l’objet social le prévoit ou suite à une décision.

 

Comptablement votre,

ACS Conseil